Dívidas ocultas em leilão de imóvel: o que o edital pode esconder

Comprar imóvel em leilão pode sair bem abaixo do mercado, mas o preço atraente às vezes vem acompanhado de dívidas e pendências que não saltam aos olhos. A maioria delas está (ou deveria estar) no edital e na matrícula. Saber lê-los é o que separa um bom negócio de uma dor de cabeça.

As pendências mais comuns

• IPTU atrasado. Tributo do imóvel. Há regras específicas sobre o que o arrematante assume (veja o artigo sobre o Tema 1.134 do STJ).
• Dívida de condomínio. Obrigação propter rem (acompanha o imóvel). Pode recair sobre o arrematante dependendo do que consta no edital.
• Hipoteca e outros ônus. Em leilão judicial costumam ser "purgados"; em extrajudicial, nem sempre. Confira a matrícula.
• Ocupação. Imóvel ocupado pode exigir ação de desocupação, com custo e prazo. Quando o edital não informa a situação de posse, trate isso como risco.

Como verificar (antes de dar o lance)

• Leia o edital inteiro: condições de pagamento, comissão do leiloeiro, responsabilidade por débitos, situação de posse.
• Puxe a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis: ônus, penhoras, hipotecas.
• Some o custo total: lance + comissão (~5% no extrajudicial) + ITBI + cartório + eventuais dívidas + desocupação. O "desconto" real é sobre esse total, não só sobre o lance.