Leilão da Caixa: como funciona e o que checar antes de dar lance

A Caixa é, de longe, a maior origem de imóveis retomados em oferta no Brasil — a maior parte deles vindo de financiamentos com alienação fiduciária que não foram pagos. É também a fonte em que mais gente entra achando que existe "o leilão da Caixa", no singular. Não existe: são modalidades diferentes, com regras diferentes, e a diferença entre elas muda o preço final e o que você pode usar para pagar.

As modalidades, e por que elas não são a mesma coisa

A modalidade aparece na ficha de cada imóvel, e ela determina o rito, o prazo de pagamento e, com frequência, se há ou não possibilidade de financiamento.

• Leilão SFI — dois leilões sucessivos. No primeiro, o valor de partida é o de avaliação; no segundo, cai para o valor da dívida e encargos. É onde aparecem os descontos maiores, e também onde a disputa é maior.
• Licitação Aberta — propostas em envelope ou pelo site, com abertura em data marcada; vence a maior proposta.
• Venda Direta Online — o imóvel fica listado por valor fixo e é vendido a quem propuser primeiro dentro das condições.
• Venda Online — disputa por lances pela internet, em janela definida.

Financiamento e FGTS: depende do imóvel, não da Caixa

Esta é a maior fonte de frustração de quem compra pela primeira vez. Financiar um imóvel arrematado da Caixa não é uma regra geral — é uma condição de cada lote, e vem declarada na ficha e no edital daquele imóvel. O mesmo vale para o uso do FGTS, que ainda depende de o comprador atender aos requisitos do Fundo.

Antes de calcular parcela, confirme na ficha do imóvel se aquele lote aceita financiamento. Fazer o contrário é planejar o pagamento de um negócio que talvez tenha de ser à vista.

Ocupação: a linha que mais custa dinheiro

Boa parte dos imóveis é vendida no estado de ocupação em que se encontra, e a desocupação fica por conta do comprador. Alguns editais vão além e informam que a visita ao interior do imóvel não é possível — ou seja, você dá lance sem ter visto por dentro.

Não é um impeditivo, e é justamente o que explica parte do desconto. Mas é a diferença entre comprar um imóvel e comprar um imóvel mais um processo.

Débitos, comissão e o custo que não está no lance

Some tudo antes de comparar com o preço de mercado. Um desconto de 40% no lance pode virar 20% depois desses itens — e continuar sendo um bom negócio, desde que você tenha feito a conta certa.

• Comissão do leiloeiro, quando houver, normalmente paga à parte e sobre o valor da arrematação.
• IPTU e condomínio anteriores — quem assume varia conforme o edital do lote; é uma das cláusulas que mais mudam de um imóvel para outro.
• ITBI e registro, sempre por conta do comprador.
• Custos da desocupação, se o imóvel estiver ocupado.

O que ler na ficha de cada imóvel

• Modalidade de venda e data-limite — as janelas são curtas e mudam sem aviso.
• Se aceita financiamento e se aceita FGTS.
• Situação de ocupação e se a visita interna é possível.
• Responsabilidade por débitos anteriores.
• Se há ação judicial em curso sobre o imóvel.